复工复产在即，企业如何降低成本，轻装上阵？这里我们给租赁非国有企业经营性房屋的企业支支招，如何减免租金成本。

受新冠疫情及疫情防控措施影响，上海市各类企业基本从2022年3月中旬开始全部或部分停工停产至今两月有余，但企业的成本每天还在产生，比如人员工资、社保费用、房屋租金等。上海市人民政府办公厅、上海市国资委和上海市财政局均发布文件落实上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金政策，但在实务中，承租非国有经营性房屋的小微企业和个体工商户数量也非常之大，那么承租非国有房屋用于经营的承租人该如何利用疫情期间的相关政策解困呢？本文围绕一问题进行论述，帮助该类承租人渡过难关，合法合理维护自身利益。

2022年5月29日，上海市人民政府发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中第一条第（二）款扩大房屋租金减免范围：“对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金.......鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元......受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。”承租非国有房屋从事经营的承租人，因疫情或疫情防控措施导致企业经营困难的，可以根据前述政策措施和非国有房屋租赁人针对疫情期间的租金减免进行友好协商。承租人可以请求租赁人减免租金、延长租期、延期或缓期缴纳租金等。

那么问题又来了，如果协商不成怎么办？协商不成可能导致租赁人和承租人之间的矛盾或纠纷。上海市高级人民法院于2022年4月10发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》其中问题2和问题5的问题及答案（详见附注）明确了：

1、疫情及疫情防控措施属于法律规定的不可抗力。

2、当事人因不可抗力导致合同目的无法实现的，可以主张解除合同。

3、当事人因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

4、因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。

5、因疫情或疫情防控措施导致非国有房屋承租人没有营业收入或营业收入明显减少的，并且协商调解不成的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情形予以支持。

根据上述政策和司法解释，承租上海市非国有房屋用于经营的承租人若因受疫情或者疫情防控措施影响导致没有营业收入或营业收入明显减少，又或房屋无法正常使用，且该房屋出租人和承租人无法就受疫情或者疫情防控措施影响期间房租协商一致的，出租人或承租人的诉请是否一定得到管辖法院的支持呢？以下案例可供参考。

参考案例   （2022）沪01民终565号

2018年10月17日，原告与被告签订《租赁合同》约定将面积为277平方米的系争房屋提供给被告，用于经营火锅店。租赁期限为2018年11月5日至2020年11月4日，每月租金为28，400元。因被告逾期支付2020年2月20日至2020年4月20日的租金及物业管理费，原告认为被告严重违反合同约定，原告主张解除合同并要求被告按照合同约定承担违约责任。

法院判决：关于租金金额之争议。根据公平原则，考虑租期内被告受疫情影响无法正常使用房屋，酌情减免1.5个月租金。

参考案例   （2022）沪02民终30号

2015年9月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上海市XX路396-408(双)号地下层A区商铺（以下简称“涉案房屋”）租赁给被告经营健身房使用。由于新冠疫情影响，被告未支付2020年3月1日至2020年4月30日的房屋租金，此后的租金仍正常支付。原告表示作为民营企业，已同意免除2020年3月1日至2020年3月15日的租金，剩余租金仍要求被告支付。双方协商未果，原告诉至法院请求判决如其诉请。

法院判决：被告承租的涉案房屋系非国有企业房屋，因疫情或者疫情防控措施导致被告没有收入或营业收入明显减少，不免除其作为承租人的租金给付义务。被告申请减免租金，原告同意免除被告半个月的租金，本院认为符合本案的实际情况及公平原则。被告要求原告免除一个月租金，没有依据，本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。

根据上述上海市疫情期间的政策和司法解释，以及参考案例。对于非国有经营性房屋的租金减免问题，主要还是引导出租人和承租人根据实际情况进行协商。如果协商不成，一方诉至管辖法院，则管辖法院会根据房屋租赁合同实际履行情形，租赁房屋受疫情影响的实际情况酌情确定，通常会支持一定幅度的租金减免。上海市非国有经营性房屋承租人若因疫情或疫情防控措施影响导致不能根据租赁合同约定缴纳租金的，应以积极诚恳的态度和出租人友好协商租金减免、延缓缴纳等方案。若协商不成的，则也应以积极的态度应诉，在诉讼过程中维护自身的权益。

附注：《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》

问题2：疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？

答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。

如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

问题3：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。